Δεν είναι λίγοι όσοι προχωρούν σε αγορά ή μεταβίβαση ακινήτου με την πεποίθηση ότι θα τύχουν φοροαπαλλαγών, ειδικά για πρώτη κατοικία – μέχρι που φτάνουν στον συμβολαιογράφο ή την εφορία. Εκεί, τους περιμένει μια λίστα από εξαιρέσεις, λεπτομέρειες και «ψιλά γράμματα» που συχνά οδηγούν στην απώλεια της απαλλαγής ή –χειρότερα– στην επιβολή έξτρα φόρου.
Η ΑΑΔΕ, επιχειρώντας να βάλει τάξη στις γκρίζες ζώνες των φορολογικών ερμηνειών, παραθέτει με σαφήνεια τις πιο κρίσιμες περιπτώσεις.
- Χρησικτησία δεν σημαίνει απαλλαγή.
Αν επικαλείστε χρησικτησία για την κτήση ενός ακινήτου και προχωρήσετε σε μεταβίβαση, επιβάλλεται φόρος – εκτός αν υπάρχει τίτλος, φορολογική δήλωση ή αν συντρέχουν εξαιρέσεις όπως η κληρονομιά ή μονομερής σύσταση. - Η ανήλικη ηλικία δεν αρκεί.
Τα ανήλικα τέκνα δεν απαλλάσσονται για αγορά πρώτης κατοικίας, εκτός αν έχουν χάσει και τους δύο γονείς και βρίσκονται σε δικαστικά ορισμένη επιτροπεία. - Σπίτι «επαγγελματικής χρήσης» δεν μετράει ως πρώτη κατοικία.
Αν η οικοδομική άδεια ή η πράξη σύστασης χαρακτηρίζει το ακίνητο ως επαγγελματικό χώρο, δεν προβλέπεται απαλλαγή. Μόνο με νόμιμη αλλαγή χρήσης πριν το συμβόλαιο μπορεί να «σωθεί» η απαλλαγή. - Οι βοηθητικοί χώροι δεν απαλλάσσονται πλήρως.
Η απαλλαγή καλύπτει μόνο έναν χώρο στάθμευσης και μία αποθήκη, εφόσον περιλαμβάνονται στο ίδιο συμβόλαιο. Οτιδήποτε άλλο –ακόμα και δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης– φορολογείται. - Η έκταση μετράει.
Αν η επιφάνεια που μεταβιβάζεται υπερβαίνει εκείνη που αναφέρεται στον τίτλο κατά περισσότερο από 2% ή αξίας άνω των 1.500 ευρώ, επιβάλλεται φόρος για την επιπλέον έκταση. - Οι πλειστηριασμοί εξαιρούνται – με όρους.
Απαλλαγή προβλέπεται για πρώτη κατοικία που αποκτάται με πλειστηριασμό, ακόμα και αν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής του καθ’ ου. - Η κατοχή ιδανικού μεριδίου ακινήτου μπλοκάρει απαλλαγές.
Αν έχετε μερίδιο σε κατοικία ή οικόπεδο και δεν έχουν περάσει 5 έτη από τη μεταβίβασή του, δεν μπορείτε να ξαναπάρετε απαλλαγή. - Η μεταβίβαση μεταξύ συζύγων επιτρέπεται – υπό προϋποθέσεις.
Εάν αγοράστηκε από κοινού πρώτη κατοικία και μεταβιβαστεί το μερίδιο από τον έναν σύζυγο στον άλλο εντός 5ετίας, η απαλλαγή δεν χάνεται – αρκεί να παραμένει οικογενειακή κατοικία. - Τα μικρά ακίνητα μακριά από πόλεις… δεν μετρούν.
Για να κριθεί αν καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες, αθροίζονται όλα τα ποσοστά ιδιοκτησίας σε κατοικίες – εκτός από επαγγελματικούς χώρους, αγροτεμάχια και ακίνητα σε χωριά κάτω των 3.000 κατοίκων. - Το μη οικοδομήσιμο οικόπεδο δεν εξασφαλίζει απαλλαγή.
Αν το οικόπεδο δεν μπορεί να οικοδομηθεί λόγω έλλειψης πράξης εφαρμογής, δεν θεωρείται κατάλληλο για πρώτη κατοικία και δεν παρέχεται απαλλαγή. - Δεύτερη απαλλαγή επιτρέπεται – αλλά με κόστος.
Εφόσον οι στεγαστικές ανάγκες δεν καλύπτονται και επιστραφεί ο φόρος από την πρώτη απαλλαγή, μπορείτε να αιτηθείτε δεύτερη φορά. - Ματαιώθηκε το συμβόλαιο; Ο φόρος επιστρέφεται.
Αν δεν γίνει τελικά η αγορά για την οποία ζητήθηκε δεύτερη απαλλαγή, ο ήδη καταβληθείς φόρος επιστρέφεται. - Απαλλαγή και μετά το συμβόλαιο; Ναι, αλλά…
Εάν κατά την υπογραφή πληρούσατε τα κριτήρια, μπορείτε να λάβετε απαλλαγή ακόμα και μετά – με αίτηση και αποδείξεις. - Δεν υπάρχει απαλλαγή χωρίς αλλαγή τίτλου.
Αν η χρήση ενός ακινήτου άλλαξε αλλά αυτό δεν φαίνεται επισήμως (με τροποποίηση άδειας ή σύστασης), τότε δεν χορηγείται απαλλαγή. - Ο νόμος αλλάζει – το ακίνητο όχι.
Το πλαίσιο των απαλλαγών εξαρτάται αποκλειστικά από την κατάσταση του ακινήτου και τα έγγραφα που το συνοδεύουν κατά τον χρόνο της αγοράς. Δεν μετρά η πρόθεση, ούτε η μελλοντική χρήση. - protothema.gr/
